บ้านมือสอง การพัฒนาอสังหาฯ อย่างยั่งยืน  

ผ่านไตรมาสแรกกันมาอย่างสาหัส ทั้งภาคเศรษฐกิจ และ ภาคอสังหาริมทรัพย์ ของไทย แต่ชีวิตก็ต้องเดินต่อไป โดยเฉพาะแนวคิดในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอย่างยั่งยืน ซึ่งเป็นแนวคิดที่นำไปสู่การหาโอกาสและแนวทางใหม่ๆ ในการพัฒนาที่อยู่อาศัย  

เช่นการพัฒนาโครงการประเภทที่เรียกว่า “บ้านมือสอง” ความหมายของคำว่า “บ้านมือสอง” มีความชัดเจนว่า เป็นบ้านที่ถูกสร้างมาแล้ว เคยมีเจ้าของ และ มีการขายจากเจ้าของเดิมไปสู่เจ้าของใหม่ ซึ่งเจ้าของใหม่อาจจะเป็นผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือ ผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุน ที่ซื้อบ้านมาปรับปรุงแล้วนำกลับมาขายใหม่  

และที่ผมเขียนในวันนี้คือ อยู่ในกลุ่มหลังคือ กลุ่มนักลงทุนทั้งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และ นักลงทุนทั่วไป ที่สนใจซื้อที่อยู่อาศัยเก่า แล้วนำมาปรับปรุงใหม่ ด้วยต้นทุนที่ต่ำกว่า การต้องพัฒนาโครงการใหม่ทั้งโครงการ ที่มีต้นทุนที่ดินที่แพงกว่า รวมไปถึงการที่ต้องพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของทั้งโครงการ การซื้อบ้านหรือที่อยู่อาศัยเก่า มาปรับปรุง ย่อมมีต้นทุนทางการเงินที่ต่ำกว่า และ ที่สำคัญคือ การใช้วัสดุก่อสร้างต่างๆ ที่น้อยกว่า มีขยะจากการปรับปรุงน้อยกว่า และ เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมมากกว่า เมื่อเทียบกับการขึ้นโครงการ หรือการสร้างใหม่  

ทำไมผมถึงมั่นใจแบบนั้น 

จากการสำรวจของ LWS พบว่า บ้านมือสองมีราคาต่ำกว่าบ้านมือหนึ่งที่อยู่ในทำเลเดียวกัน 15-20% และ ยังมีพื้นที่มากกว่า ตกแต่งปรับปรุงได้ตามใจเจ้าของบ้าน มีตั้งแต่บ้านเดี่ยวทำเลใจกลางเมือง จนถึงคอนโดติดรถไฟฟ้าสายในเมือง เมื่อซื้อมาปรับปรุงใหม่ สามารถขายได้ในราคาที่ต่ำกว่า โครงการใหม่ๆ ที่เปิดในทำเลเดียวกัน  

ด้วยความที่บ้านมือสองมีโครงสร้างหลักเป็นพื้นฐานอยู่แล้ว ทำให้ลดขั้นตอนในการก่อสร้าง อาจจะเหลือเรื่องการซ่อมแซมหรือปรับปรุงพื้นที่ ตามความชอบของผู้ซื้อด้วยวัสดุใหม่ๆ ก็สามารถเข้าอยู่อาศัยได้เลย จากกระบวนการดังกล่าว จะเห็นได้ว่า การปรับปรุงบ้านมือสอง ลดขั้นตอนการก่อสร้าง เท่ากับลดการปล่อยก๊าซคาร์บอนไดอ๊อกไซด์ หรือ ก๊าซเรือนกระจก ที่เกิดจากกระบวนการก่อสร้างโครงสร้าง การขุด การเจาะ การปล่อยฝุ่น และ ขยะ  

นอกจากนี้ ถ้าเราเลือกการใช้เฟอร์นิเจอร์รีไซเคิล หรือนวัตกรรมการก่อสร้างที่เป็นเทคโนโลยี Sustainable ที่มีการพัฒนาขึ้นมาใช้ในขั้นตอนรีโนเวท การติดโซลาเซลล์ ซึ่งช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายในบ้าน และอื่น ๆ การแต่งบ้านที่น่าอยู่ภายใต้ความเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมตามแนวคิด Sustainable Design สามารถช่วยในด้านอนุรักษ์โลกและลดค่าใช้จ่ายได้อีกด้วย  

ตลาดบ้านมือสองมูลค่ากว่า 5 แสนล้านบาทต่อปี   จากผลการสำรวจของ LWS พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่มีประกาศขายอยู่ มีมูลค่าถึง 5-5.5 แสนล้านบาท (ข้อมูล ณ สิ้นปี 2567) เฉลี่ยอยู่ที่ 75,000-80,000 หน่วยต่อปี ใกล้เคียงจำนวนหน่วยและมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลเฉลี่ยต่อปี 

 โดยประเภทบ้านเดี่ยวมีหน่วยประกาศขายและมูลค่าสูงสุดเมื่อเทียบกับประเภทอื่น มูลค่าเฉลี่ยต่อหลังอยู่ที่ 5.01-10 ล้านบาท ในขณะที่ที่อยู่อาศัยระดับราคาเกิน 10 ล้านบาทมีมูลค่าการเสนอขายสูงสุด และภาพรวมตลาดบ้านมือสองทั่วประเทศ มีมากกว่า 2 ล้านหลังคาเรือน เพิ่มขึ้นกว่า 4 แสนหลังต่อปี ยังมีข้อมูลที่น่าสนใจเพิ่มเติมด้านการโอนกรรมสิทธิ์ ที่อยู่อาศัยมือสองมีมูลค่าเฉลี่ย 25-30% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 

ทำให้ผมมองกว่า ตลาดบ้านมือสอง เป็นตลาดที่มีศักยภาพ และ เป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนทั้ง ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่ต้องการพัฒนาโครงการขนาดเล็ก ขายได้เร็ว การซื้อบ้านมือสองมาปรับปรุงเพื่อขาย เป็นทางเลือก เพราะระยะเวลานับจากซื้อทรัพย์จนถึงกระบวนการปรับปรุงใช้เวลา 3-6 เดือน ก็สามารถเปิดและปิดการขายได้ มีสภาพคล่องทางการเงินสูง และ ในขณะเดียวกัน ยังลดการสร้างมลภาวะให้กับโลก ถือเป็นทางเลือกใหม่ๆ สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุน ซึ่งผมเริ่มเห็นผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ บางราย เข้าสู่ตลาดนี้ ผมมองว่าท่ามกลางวิกฤติมีโอกาสเสมอ และท่ามกลางความวุ่นวายที่เกิดขึ้นในช่วงไตรมาสแรกของปี 2568 สามารถที่จะสร้างโอกาสใหม่ๆ ให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ได้เช่นกัน และ “บ้านมือสอง” ที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม ท่ามกลางสังคมโลกให้ความสำคัญกับเรื่องการลดก๊าซเรือนกระจกและการสร้างธุรกิจยั่งยืน “บ้านมือสอง” เป็นหนึ่งในทางเลือกของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่จะก้าวเข้าสู่การเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืนได้เช่นกัน สนใจรายละเอียดเกี่ยวกับตลาดและแนวโน้มธุรกิจบ้านมือง สามารถเข้าไปอ่านได้ใน www.lws.co.th ครับ 

แล้วพบกันใหม่เดือนหน้านะครับ 

ประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ 

กรรมการผู้จัดการ 

บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด